Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Bordeaux ?

L’encadrement des loyers a été mis en place le 15 juillet 2022 à Bordeaux, après d’autres grandes villes de France comme Paris, Lyon ou encore Lille. Des loyers médians, calculés par quartiers en fonction notamment de la localisation, de la taille des logements, et de leur année de construction font maintenant référence pour la fixation des loyers par les propriétaires bordelais.

Qui est concerné, quelles sont les mesures à respecter et comment fixer concrètement un loyer en règle ?

L'encadrement des loyers est une mesure gouvernementale visant à réguler les prix des loyers dans certaines secteurs géographiques (4 zones à Bordeaux et ses alentours). Sa mise en place est décidée par la municipalité de chaque ville concernée, en fonction de la situation du marché immobilier local.

L'arrêté préfectoral de Bordeaux Métropole pour 2023-2024

Les loyers des logements mis en location à Bordeaux doivent respecter des valeurs de référence fixées chaque année par arrêté préfectoral. Le Préfet de la Gironde, a signé le 20/06/2024 l’arrêté fixant pour une année les loyers de référence sur la commune de Bordeaux, avec une entrée en vigueur le 15/07/2024.

Cette régulation s'applique principalement dans les zones où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande, c'est-à-dire les zones tendues comme Bordeaux. 

Comment connaître la différence entre l'encadrement des loyers et plafonnement des loyers ?

L'encadrement des loyers est un terme plus général qui englobe différentes méthodes de régulation des loyers, y compris le plafonnement des loyers, qui consiste spécifiquement à fixer un montant maximum autorisé pour les loyers dans une zone donnée.

Cette obligation concerne les contrats de location meublés et non meublés, signés à partir du 15 juillet 2022, qu'il s'agisse :

• D'une première location ;
• D'un changement de locataires ;
• D'un renouvellement de bail ;
• D'une colocation ;
• D'un bail de mobilité. 

En revanche, les contrats de location cours et les reconductions tacites ne sont pas soumis à cette mesure. Certains types de logements sont également exclus de l'encadrement des loyers, tels que les logements conventionnés APL, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les logements meublés dans certaines résidences avec services.

Utiliser un simulateur pour trouver mon loyer de référence

Le calcul de l'encadrement des loyers se base sur le loyer de référence fixé par mètre carré habitable. Pour déterminer le plafond à ne pas dépasser, il convient d'ajouter 20 % au loyer de référence.

Pour estimer le loyer de référence applicable à un logement, il est possible d'utiliser le simulateur disponible sur le site de Bordeaux Métropole.

L’arrêté préfectoral en vigueur définit trois niveaux de loyers de référence fondés sur les données de l’observatoire local des loyers :

• Un loyer de référence correspondant au loyer médian ;
• Un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence) ;
• Un loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).

Quel est le montant du loyer de référence ?

Supposons la location d'un appartement de 45 m² à Bordeaux, où le loyer de référence est de 12,70 € par m². Le loyer de référence serait alors de 571,50 € (45 m² x 12 €/m²). Pour respecter le plafond, le loyer proposé ne devrait pas dépasser 685,80 € par mois (hors charges).

Pour connaître le loyer de référence, il est souhaitable de se référer à l’arrêté fixant les loyers de référence et à la carte dynamique permettant d’identifier la zone concernée.

Prenons un exemple concret pour fixer un loyer. Imaginons un appartement situé dans le quartier de Saint-Michel, connu pour son ambiance animée et sa proximité avec le centre-ville. Voici les caractéristiques du logement et leur influence sur le loyer :

• Emplacement géographique : le quartier de Saint-Michel est très prisé en raison de sa proximité avec les transports en commun, les commerces, les restaurants et les lieux de divertissement. La localisation centrale de l'appartement aura un impact positif sur le loyer, car elle offre une grande accessibilité aux services et aux activités ;
• Surface habitable : supposons que l'appartement a une superficie de 60 m². En règle générale, plus la surface habitable est grande, plus le loyer sera élevé. Cependant, dans certains cas, une grande surface peut également être compensée par d'autres caractéristiques telles que la qualité des équipements ou la vue ;
• État et qualité du logement : si l'appartement est récemment rénové et en excellent état, le loyer peut être fixé à un niveau plus élevé. De même, la présence d'équipements modernes, tels qu'une cuisine équipée ou une salle de bains rénovée, peut également influencer positivement le montant du loyer ;
• Équipements et services supplémentaires : si l'appartement dispose de commodités supplémentaires telles qu'un balcon, une terrasse, un parking, ou encore un accès à une cour intérieure, cela peut justifier un loyer plus élevé. De même, la présence d'ascenseur ou d'un système de sécurité dans l'immeuble peut également être un facteur à prendre en compte dans la fixation du loyer ;
• Environnement et vue : si l'appartement offre une vue agréable sur la ville ou sur des espaces verts, cela peut également augmenter sa valeur locative. De même, un environnement calme et peu bruyant peut être un atout pour attirer les locataires et justifier un loyer plus élevé.

En prenant en compte ces différents éléments, le propriétaire pourrait fixer un loyer pour cet appartement dans le quartier de Saint-Michel à Bordeaux, par exemple, à 900€ par mois, hors charges. Ce montant serait basé sur une évaluation des caractéristiques spécifiques du logement, de son emplacement et de son attractivité pour les locataires potentiels.

Contourner le dispositif d'encadrement des loyers en France est illégal et peut entraîner des sanctions financières et d'autres conséquences légales pour les propriétaires bailleurs. Cependant, il existe une possibilité légale pour ajuster les loyers dans certains cas spécifiques, appelée le "complément de loyer".

Le complément de loyer peut être appliqué dans les situations où le logement présente des caractéristiques exceptionnelles justifiant un loyer supérieur au plafond fixé par l'encadrement des loyers. 

Ainsi, si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles telles qu'une vue panoramique, un jardin privatif, un emplacement de parking privé, ou d'autres équipements ou services supplémentaires non pris en compte dans les critères de l'encadrement des loyers, un complément de loyer peut être justifié.

Ou encore, si le propriétaire a réalisé des travaux de rénovation ou d'amélioration significatifs dans le logement, entraînant une augmentation de sa valeur locative, un complément de loyer peut être appliqué pour refléter ces améliorations.

Enfin, si le logement est situé dans un quartier particulièrement recherché ou offre un accès facile à des commodités spécifiques (transports en commun, écoles, commerces, etc.), un complément de loyer peut être justifié pour tenir compte de cette localisation privilégiée.

Il est important de noter que le complément de loyer doit être justifié et proportionné aux caractéristiques exceptionnelles du logement. De plus, il doit être fixé de manière transparente et consigné dans le contrat de location. 

Le non-respect du dispositif d'encadrement des loyers peut entraîner diverses sanctions pour les propriétaires bailleurs. Voici quelques-unes des sanctions possibles :

• Sanctions financières : les propriétaires qui fixent des loyers supérieurs aux plafonds légaux peuvent être condamnés à payer une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (société). Ces amendes peuvent être infligées par les autorités compétentes chargées de contrôler le respect de l'encadrement des loyers ;
• Remboursement d'excédent de loyer : en plus des amendes, les propriétaires peuvent être tenus de rembourser à leurs locataires tout excédent de loyer perçu au-delà des plafonds légaux. Le locataire peut demander le remboursement des sommes trop perçues sur une période maximale de trois ans à compter du paiement du loyer ;
• Interdiction de location : en cas de récidive ou de non-respect flagrant de la réglementation, les autorités compétentes peuvent interdire au propriétaire de mettre en location son bien pour une période déterminée ;
• Récupération du logement par le locataire : en cas de non-respect de l'encadrement des loyers, le locataire peut invoquer ce motif pour demander la résiliation du bail et la récupération du logement. Le propriétaire pourrait alors être contraint de libérer le logement et de verser des indemnités au locataire.