Quelles sont les implications du plafonnement des loyers à Bordeaux pour les propriétaires ?

Le plafonnement des loyers est une mesure complémentaire de l'encadrement des loyers à Bordeaux qui vise à réguler les prix des loyers depuis le 15 juillet 2022.

Quelles sont les implications de ce dispositif et ses conséquences sur la fixation des prix des loyers ? Quel est son fonctionnement et quels sont ses effets sur le marché locatif à Bordeaux ?

Quel est le principe du plafonnement des loyers ?

Le plafonnement des loyers est une mesure qui se déploie à l'échelle municipale. Elle vise à limiter le montant maximal qu'un propriétaire peut demander pour la location d'un logement. Cette limite est généralement déterminée par les autorités publiques et vise à éviter les hausses excessives de loyers, en particulier dans les zones où le marché immobilier est très tendu.

Ce dispositif est conçu pour empêcher les abus et garantir que les loyers restent raisonnables et accessibles pour tous.

Quelle est la différence avec l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers, quant à lui, est une régulation plus souple comparée au plafonnement strict. L'encadrement fixe un loyer de référence, souvent avec une marge de variation autorisée (selon l'encadrement des loyers à Bordeaux, le loyer peut être augmenté ou diminué de 20% par rapport à ce loyer de référence).

Ce système permet une certaine flexibilité, en tenant compte des particularités du bien (comme sa localisation, son état, ses équipements) tout en évitant les augmentations déraisonnables. L'encadrement vise à réguler le marché sans l'immobiliser complètement, permettant aux loyers de refléter plus fidèlement la valeur réelle des biens.

L'encadrement des loyers consiste à imposer une limite supérieure (plafond), déterminée par l'administration, aux loyers des logements du secteur privé. En termes concrets, cet encadrement requiert que les loyers ne surpassent pas un montant maximal spécifié, connu sous le nom de « loyer de référence majoré ».

Ainsi, à Bordeaux, le plafonnement du loyer se juxtapose à l’encadrement du loyer à la relocation qui s’applique déjà depuis dix ans dans toute la zone tendue dont fait partie la ville.

Comment les plafonds de loyer sont-ils fixés ?

A Bordeaux, les loyers sont soumis à un plafonnement et voici les principaux éléments qui influencent le plafonnement du loyer :

• Le quartier : des zones plus prisées, bénéficiant par exemple d'une meilleure accessibilité, de services plus nombreux ou d'un cadre de vie plus attractif, peuvent avoir des plafonds de loyers plus élevés ;
• La surface du logement et du nombre de pièces : plus un logement est grand, plus le loyer plafonné sera élevé, bien que calculé souvent en euros par mètre carré ;
• L'année de construction du bâtiment : les logements neufs ou récemment rénovés étant susceptibles d'avoir des plafonds plus élevés en raison de leurs meilleures performances énergétiques et de leur état général ;
• Les équipements et l'état général du logement : un logement bien entretenu, avec des équipements modernes et efficaces, peut se voir attribuer un plafond de loyer plus élevé ;
• Les conditions du marché immobilier qui peuvent évoluer avec le temps. Les études de marché, qui examinent les loyers pratiqués dans la ville, sont essentielles pour déterminer des plafonds appropriés ;
• Les décisions politiques et les objectifs sociaux de la municipalité ou de la métropole : notamment en ce qui concerne les objectifs d'accessibilité au logement et de mixité sociale.

Quel est le prix moyen d'un loyer à Bordeaux ? 

Le loyer moyen à Bordeaux peut varier considérablement en fonction de plusieurs facteurs, tels que le quartier, le type de bien (appartement ou maison), son état (neuf, ancien, rénové), sa taille (nombre de pièces, surface en mètres carrés), et qu'il soit meublé ou non. En général, les loyers dans le centre-ville ou dans des quartiers prisés comme ceux autour du Triangle d'Or, Chartrons, ou Saint-Pierre tendent à être plus élevés.

Pour donner une idée générale, d'après les données disponibles jusqu'à début 2023, le loyer moyen pour un appartement à Bordeaux se situait aux alentours de 13 à 15 euros par mètre carré. Cela signifie qu'un appartement de 50 mètres carrés pourrait coûter en moyenne entre 650 et 750 euros par mois. Les loyers peuvent être nettement plus élevés pour des biens avec des caractéristiques particulières (emplacement privilégié, terrasse, rénovations haut de gamme, etc.) ou dans des secteurs très demandés.

Le calcul du plafonnement du loyer dépend des caractéristiques spécifiques du logement ainsi que des plafonds de loyer établis pour la zone géographique concernée, voici donc quelques conseils 

Comment identifier la zone à laquelle appartient un logement situé à Bordeaux ?

Bordeaux est divisée en quatre zones avec des plafonds de loyer variables.

Une carte dynamique  est mise à disposition pour identifier la zone concernée à laquelle appartient le logement. De plus, Les autorités locales fournissent généralement des barèmes de loyer plafonné, souvent exprimés en €/m², qui varient selon la localisation et le type de logement.

Où trouver les loyers de référence majorés pour Bordeaux ?

Les loyers de référence pour Bordeaux sont disponibles auprès des services municipaux ou des préfectures, il est aussi possible de consulter le dernier décret en date à savoir celui du 20 juin 2024 fixant pour une année les loyers de référence sur la commune de Bordeaux. 

Attention, les plafonds varient selon qu'il s'agit d'un studio, d'un appartement ou d'une maison, ainsi que selon sa superficie en mètres carrés.

Certains attributs peuvent justifier une majoration ou une minoration du loyer (comme des équipements exceptionnels, un jardin, une terrasse, etc.).

Exemple de loyers plafonnés à Bordeaux

Voici quelques exemples pour mieux comprendre :

Pour un logement de 3 pièces de 90 m² construit entre 1971 et 1990 situé rue Reigner à Bordeaux (quartier Bastide), le loyer ne doit pas dépasser :

• 90 x 12,70 € (qui est le plafond) = 1 143 €/mois s'il s'agit d'un appartement loué vide ; 
• 90 x 14,30 € (qui est le plafond) = 1 260 €/mois s'il s'agit d'un appartement loué meublé ; 
• 90 x 13,70 € (qui est le plafond) = 1 233 €/mois s'il s'agit d'une maison louée vide ; 
• 90 x 15,90 € (qui est le plafond) = 1 431 €/mois s'il s'agit d'une maison louée meublée ; 

Dans la même rue, le loyer plafond d'un studio de 25 m² de la même époque ne doit pas dépasser :

• 25 x 19,60 € (qui est le plafond) = 490 €/mois s'il est loué vide ; 
• 25 x 21,40 € (qui est le plafond) = 535 €/mois s'il est loué meublé.

En cas de non respect par le bailleur des montants fixés, il est conseillé au locataire de privilégier la recherche d’un accord amiable. Cependant, en cas d’échec de la négociation, il doit s’adresser à la commission départementale de conciliation chargée de régler les litiges en amont d’une action judiciaire. 

En cas de constat de dépassement du loyer de référence majoré, le Préfet peut adresser, suite à un signalement du locataire, un courrier de mise en demeure au bailleur et engager une procédure d'amende à son encontre, d'un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.